Bu rehber, Çeşme’de villa alırken dikkat edilecekleri sıralı bir kontrol listesi olarak toplar. KW CobanS ekibi olarak İzmir ve Ege’de konut alan ve satan okurlarımızın en sık sorduğu başlıkları, bakılacak sırayla ele aldık. Her ilçenin ve her sitenin kendi ayrıntıları vardır, bu yüzden listeyi bir başlangıç çerçevesi olarak okumanızı öneririz.
Tapu, imar ve iskân
Tapu kaydı
İlk bakılacak belge güncel tapu kaydıdır. Tapuda malikin kim olduğuna, hisseli bir mülkiyet bulunup bulunmadığına ve üzerinde ipotek, haciz ya da şerh gibi bir kayıt olup olmadığına bakılır. Hisseli tapuda villanın yalnızca bir payı satılıyor olabilir. Satıcının satış yetkisi de bu aşamada netleşmelidir.
Tapudaki nitelik de önemlidir. Arazi niteliği ile fiilî kullanım birbirinden farklıysa, yani tapuda tarla ya da zeytinlik görünen yerde müstakil bir ev duruyorsa, yapının hukuki durumu ayrıca incelenmelidir. Bu tür parsellerde yapılaşma kuralları katı olabilir.
İmar ve iskân
İmar durumu da ayrıca incelenir. Parselin imar planındaki niteliği, yapılaşma koşulları ve villanın ruhsatına uygun yapılıp yapılmadığı belediyeden öğrenilir. Sonradan eklenen oda, teras, garaj ya da havuz gibi bölümler ruhsatta yer almıyorsa kaçak yapı sorunu doğabilir. Bu nedenle tapudaki ve imar dosyasındaki bilgiler, yerinde gördüğünüz villayla karşılaştırılmalıdır.
İskân, yani yapı kullanma izin belgesi, villanın ruhsata uygun tamamlandığını ve oturulabilir olduğunu gösterir. Yapı kullanma izni alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz (3194 sayılı İmar Kanunu md. 31). Tapu işlemleri ve ileride satış gibi adımlar da zorlaşabilir. Satıcıdan belgenin aslını ya da onaylı örneğini isteyin ve tarihini, kapsamını kontrol edin. Belge, tüm yapıyı kapsıyor olmalıdır. Havuz, müştemilat ve sonradan yapılan eklentiler iskânda yer almıyorsa bunlar belgesiz bölüm sayılabilir. Böyle bir durumda yapıların yasallaştırılmasına imkân tanıyan bir düzenleme olup olmadığı, kapsamı ve süresi değişebildiği için ilgili belediyeden ve bir uzmandan öğrenilmelidir.
Deniz ve kıyı kenar çizgisi
Denize yakın villalarda en kritik başlıklardan biri kıyı kenar çizgisidir. Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır (3621 sayılı Kıyı Kanunu md. 5). Kanuna göre kıyı, kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasındaki alandır ve burada yapı yapılamaz (md. 6). Kıyı kenar çizgisinden kara yönünde de yapıların yaklaşabileceği bir mesafe sınırı bulunur. Bu sınır ve istisnalar parsele göre değiştiği için güncel durumu belediyeden ya da ilgili kurumdan öğrenin.
Bu nedenle villanın kıyıya yakınlığını belediyeden ya da ilgili kurumdan alınacak resmî bilgiyle değerlendirin. Denize sıfır olduğu söylenen bir villanın özel plajı, iskelesi ya da denize inen merdiveni varsa bunların izinli olup olmadığı da sorulmalıdır. İzinsiz yapılar ileride yıkım ya da idari işlem riski taşıyabilir.
Su, elektrik, havuz ve bakım
Su ve elektrik
Çeşme’de yaz ve kış kullanımı arasındaki fark, altyapıyı da etkiler. Villanın şebeke suyuna mı yoksa kuyu ya da depo suyuna mı bağlı olduğunu öğrenin. Su abonelik belgesini, sayaç durumunu ve yaz aylarında basıncın yeterli olup olmadığını sorun. Su kesintisi yaşayan bölgelerde depo kapasitesi günlük konforu belirler.
Elektrikte abonelik türüne ve sayacın kimin adına kayıtlı olduğuna bakın. Havuz pompası, klima ve ısıtma sistemi birlikte çalıştığında mevcut güç yeterli mi, bunu bir elektrik teknisyeniyle denetleyin. Kuyu suyu kullanılan villalarda kuyunun yasal belgelerinin bulunup bulunmadığı da sorulmalıdır. Bağlantı faturalarının güncel ve borçsuz olduğunu gösteren belgeleri satıştan önce isteyin.
Havuz ve bakım
Havuz villanın en çok sevilen yanıdır ve en çok ilgi isteyen yanıdır. Havuzun ruhsatlı ve iskânda görünür olması gerekir. Ayrıca filtre, pompa ve tesisat sistemlerinin yaşını ve son bakım kayıtlarını isteyin. Kış aylarında havuzun nasıl kapatıldığı, don ve çatlak riskine karşı neler yapıldığı da sorulabilir.
Villanın bakımı havuzdan ibaret değildir. Bahçe sulaması, çatı ve cephe boyası gibi kalemler ile tuzlu havanın metal ve ahşap üzerindeki etkisi, deniz yakınındaki villalarda düzenli ilgi gerektirir. Bakım giderini yıllık olarak planlayın ve işi kimin yürüteceğini, sizin görevlendireceğiniz kişilerin mi yoksa site yönetiminin mi olduğunu önceden belirleyin.
Mevsimlik kullanım, ulaşım ve sezon yoğunluğu
Villayı yılın büyük bölümünde boş bırakacaksanız, kapalı kaldığı dönemde ne olacağını düşünün. Nem ve küf riskine karşı düzenli havalandırma ile güvenlik için bir bakım düzeni kurmak gerekir. Bazı siteler bu hizmeti yönetim aracılığıyla sunar, bazılarında ise kendi çözümünüzü bulmanız beklenir.
Ulaşım da kararı etkiler. Villanın ana yola, çarşıya, marinaya ve hastaneye mesafesini farklı saatlerde deneyerek ölçün. Yaz sezonunda bir sabah rahat geçen yol, hafta sonu akşamı ya da bayram dönüşü bambaşka olabilir. Mümkünse ziyaretinizi hem sezon içinde hem de sezon dışında yapın.
Sezon yoğunluğu günlük yaşamı da değiştirir. Yazın kalabalıklaşan mahallede gürültü, otopark ve mahremiyet farklı hissedilir. Kışın ise market, sağlık hizmeti ve komşu sayısı azalabilir. İki dönemi de görmek, villanın size uyup uymadığını anlamanın en dürüst yoludur.
Villayı sezonluk olarak kiraya vermeyi düşünüyorsanız, site kurallarını ve kiralamaya ilişkin izin koşullarını önceden öğrenin. Konutların turizm amaçlı kiralanması 7464 sayılı Kanun kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığı iznine tabidir. Güncel koşulları bakanlıktan teyit edin.
Site yönetimi ve sigorta
Site yönetimi
Villalar çoğunlukla bir sitenin içinde yer alır. Site yönetim planını, ortak alanların neleri kapsadığını, aidatın neleri karşıladığını ve güvenlik, peyzaj, ortak havuz gibi hizmetlerin nasıl yürütüldüğünü isteyin. Yönetim planı, villada yapabileceğiniz değişiklikleri de sınırlayabilir.
Satıcıdan ödenmemiş aidat ya da ortak gider borcu bulunmadığını gösteren bir yazı almak yerinde olur. Son dönem yönetim kurulu kararlarına, planlanan büyük harcamalara ve komşular arasındaki bilinen anlaşmazlıklara da göz atın. Bu bilgiler çoğu zaman tapudan daha çok günlük hayatı belirler.
Sigorta ve DASK
DASK, zorunlu deprem sigortasıdır ve konutun deprem hasarına karşı temel güvencesini oluşturur. Poliçenin geçerli olup olmadığını ve konut bilgilerinin doğru girilip girilmediğini kontrol edin. Tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı belgelenmedikçe tescil işlemi yapamaz (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 11). DASK belirli bir teminatla sınırlıdır, bu yüzden yangın, hırsızlık, su baskını ve eşya için ayrıca konut sigortası değerlendirilebilir.
Alıcı için sıralı kontrol listesi
Aşağıdaki sıra, belgelerin kolay ulaşılandan zor ulaşılana doğru ilerlemesine göre düzenlendi. Bir adımda sorun çıkarsa sonrakine geçmeden durup uzmana danışmak işinizi kolaylaştırır.
1. Güncel tapu kaydını alın ve malik, hisse, ipotek, haciz ile şerhleri kontrol edin. 2. İmar durumunu ve yapı ruhsatını belediyeden öğrenin. 3. İskân belgesini ve belgenin villanın tüm bölümlerini kapsayıp kapsamadığını kontrol edin. 4. Kıyı kenar çizgisine göre konumu resmî bilgiyle doğrulayın. 5. Su ve elektrik aboneliklerini, varsa kuyu belgelerini ve borç durumunu inceleyin. 6. Havuz ve tesisat bakım kayıtlarını isteyin ve sistemleri yerinde çalıştırarak görün. 7. Villayı hem sezon içinde hem sezon dışında ziyaret edin ve yol süresini deneyin. 8. Site yönetim planını, aidat durumunu ve ortak gider borcu olmadığını gösteren yazıyı alın. 9. DASK poliçesini ve ek konut sigortası ihtiyacını değerlendirin. 10. Tüm belgeleri tamamladıktan sonra tapu devrine geçin.
Hukuki ve vergisel konularda, yani tapu devri, vergi yükümlülükleri ve sözleşme şartlarında, mutlaka avukat ve mali müşavir görüşü alın. KW CobanS ekibi olarak belgeleri sizinle birlikte okuyabiliriz, hukuki ve mali yorum ise bu uzmanların alanındadır.