Biz KW CobanS ekibi olarak İzmir ve Ege’de lüks konut alan ve satan okuyucularımızla bu konuşmayı çok sık yapıyoruz. Bu rehberde tapu harcından emlak vergisine, Değerli Konut Vergisi’nden aidata kadar maliyet kalemlerini sade bir sırayla anlatıyoruz. Hangi kalemin ne zaman ve kimin cebinden çıktığını görmenize yardımcı olmayı hedefliyoruz.
Tapu devrinde ödenen harçlar
Konut el değiştirirken en görünür maliyet tapu harcıdır. Harç, tapu dairesinde devir işlemi yapılırken ödenir ve hem alıcıya hem satıcıya ayrı ayrı yazılır. Alıcıdan yüzde 2, satıcıdan yüzde 2 alınır. Yani beyan edilen bedel üzerinden iki taraf da kendi payını öder. Kasım 2026 itibarıyla, kaynak: 492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife I/20-a (mevzuat.gov.tr). Oran Cumhurbaşkanı kararıyla değişebildiği için işlem öncesinde tapu müdürlüğünden teyit edin.
Pratikte bu, tapu gününe nakit hazırlıkla gelmeniz gerektiği anlamına gelir. Konut bedelini bankadan veya kendi kaynaklarınızdan karşılasanız bile harç ayrı bir ödeme olarak karşınıza çıkar. Bütçenizi kurarken harcı konut bedelinin içine saymayın, üzerine ekleyin. Satıcı da aynı gün kendi payını ödeyeceği için her iki tarafın hesabını önceden konuşmak işlemi rahatlatır.
Burada dikkat edilecek nokta, harcın hangi değer üzerinden hesaplandığıdır. Tapuda beyan edilen devir bedeli esas alınır, bu tutar emlak vergisi değerinden az olamaz (492 sayılı Kanun md. 63). Gerçek bedelin altında beyan yaptırım doğurabileceği için beyanı gerçeğe uygun tutmanızı öneririz. Konuyla ilgili güncel uygulamayı işlem öncesinde tapu müdürlüğünden teyit etmek de iyi bir alışkanlıktır.
Harcın dışında tapu işlemi sırasında başka küçük masraflar da olabilir. Örneğin tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı belgelenmedikçe tescil işlemi yapamaz (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 11). Bunun ayrıntısını aşağıda, yıllık kalemler bölümünde ele alıyoruz.
Satıcı tarafı ve emlakçı hizmet bedeli
Satış yapan kişi için de maliyet tapu harcıyla bitmez. Satıcı, kendi payına düşen yüzde 2 tapu harcını öder. Ayrıca konutu bedel karşılığı satın aldıysa ve beş yıl içinde elden çıkarıyorsa, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi olabilir. Gelir İdaresi Başkanlığı’na göre beş yıldan fazla elde tutulduktan sonra elden çıkarılan mallardan doğan kazançlar gelir vergisinden istisnadır (Kasım 2026 itibarıyla). Kural edinme biçimine ve mülkün niteliğine göre değiştiği için işlemden önce mali müşavirle ayrıca ele alınmalıdır.
Emlakçı hizmet bedeli, taraflarla yapılan yetki sözleşmesinde yazılır. Bedelin kimden, hangi oranda ve hangi aşamada alınacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Biz sözleşmeyi imzalamadan önce her kalemin birlikte okunmasını isteriz. Böylece iki taraf da neyi, ne zaman ödeyeceğini baştan bilir.
Bu kalemleri satıcı için de baştan hesaba katmak gerekir. Satıştan eline geçecek net tutar, ilan fiyatından daha düşük olur. Net tutarı bilen satıcı, alıcıyla pazarlıkta da daha rahat karar verir.
Satıcının aklında bulunması gereken bir başka konu da tapuya gitmeden önce ödenmesi gereken yükümlülüklerdir. Kapalı bir aidat veya ödenmemiş bir vergi borcu, devir gününde sürpriz yaratabilir. Konutun borçsuz teslim edilmesi için bu kalemleri satıştan önce gözden geçirmenizi öneririz. Alıcı da aynı soruyu sorarak kendini korur.
Yıllık sahip olma yükü: emlak vergisi, DASK ve aidat
Konutu aldıktan sonra masraflar sona ermez, düzenli bir akışa dönüşür. Bu akışın ilk kalemi emlak vergisidir. Emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca konutun bulunduğu belediyeye ödenir ve binanın maliki ya da varsa intifa hakkı sahibi sorumludur. Bina vergi değeri, metrekare normal inşaat maliyeti ile arsa ya da arsa payı değeri esas alınarak belirlenir ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılır.
İkinci kalem DASK, yani 6305 sayılı Kanun kapsamındaki zorunlu deprem sigortasıdır. Deprem bölgesinde yer alan İzmir ve Ege için bu sigorta ayrı bir önem taşır. Poliçenin her yıl yenilenmesi gerekir. Yenilemeyi unutan malik, hem yasal yükümlülüğü aksatmış hem de hasar anında teminatsız kalmış olur.
Üçüncü kalem aidattır. Site veya apartman içinde yaşayan malikler, ortak giderlere katılmak için aidat öder. Güvenlik, bahçe bakımı, havuz, asansör ve ortak alan temizliği gibi hizmetlerin maliyeti buradan karşılanır. Lüks konut projelerinde sunulan hizmetler geniş olduğundan aidat da bu kapsama göre değişir. Aidat tutarını ve neleri kapsadığını, satın almadan önce site yönetiminden yazılı olarak öğrenmenizi tavsiye ederiz. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20’ye göre kat malikleri giderlere, aralarında başka türlü anlaşma yoksa arsa payı oranında katılır.
Bu üç kalemin ödeme zamanları farklıdır. Biri belediyeye, biri sigorta şirketine, biri site yönetimine gider. Takvimi bir kez çıkarıp telefonunuza hatırlatma olarak eklemek, geciken ödemenin getireceği ek yükten sizi korur.
Değerli Konut Vergisi
Değerli Konut Vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun dördüncü kısmında (md. 42-49) düzenlenen, bina vergi değeri belirli bir eşiği aşan mesken nitelikli taşınmazlar için gündeme gelen ayrı bir vergidir. Eşik her yıl güncellendiği için burada bir rakam yazmıyoruz. Konutunuzun bu kapsama girip girmediğini, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı güncel duyurulardan ve mali müşavirinizden öğrenmeniz gerekir.
Lüks konut segmentinde bu vergi kalemi özellikle önemlidir. Alıcı, satın alma kararını verirken ödeyeceği bedelin yanında konutun ileride yıllık olarak getireceği vergi yükünü de hesaba katmalıdır. Satıcı açısından da konutun bu kapsamda olması, ilan sürecinde alıcının sorabileceği bir konudur.
Bu başlıkta en doğru adım, satın alma kararından önce vergisel durumu yazılı olarak netleştirmektir. Biz bu konuda yorum yapmıyoruz, çünkü kural değişebilir ve her mülkün durumu farklıdır. Vergi mevzuatına ilişkin bir konuda kararınızı verirken avukat ve mali müşavir görüşü alın.
Tadilat ve yıllık toplam maliyet
Tadilat, çoğu zaman bütçede en az hesaba katılan kalemdir. Yeni aldığınız konut ne kadar bakımlı olursa olsun, kişisel zevke göre boya, zemin, mutfak veya banyo yenilemesi isteyebilirsiniz. İkinci elde ise yapılacak işler daha geniş olabilir. Bu nedenle konutu görürken tadilat ihtiyacını bir usta veya mimar gözüyle değerlendirmenizi öneririz.
Tadilata girmeden önce iki şeyi netleştirmek işinizi kolaylaştırır. Birincisi, hangi işlerin taşınmadan önce, hangilerinin sonra yapılacağıdır. İkincisi, site veya apartman yönetiminin tadilat için koyduğu kurallardır. Çalışma saatleri ve ortak alan kullanımı gibi maddeleri başlamadan öğrenmek, komşuluk ilişkisini de korur.
Tadilatı konut bedelinden ayrı bir bütçe başlığı olarak planlayın. Çünkü tapu harcı, emlakçı hizmet bedeli ve taşınma masrafı çoğunlukla aynı dönemde çıkar. Tadilat da bunlara eklenince kısa sürede toplam gider ciddi bir kalem haline gelir. Önceden plan yapan alıcı, bu birikimi yönetmekte zorlanmaz.
Yıllık sahip olma maliyetini görmek için kalemleri tek tabloda toplamak en pratik yoldur. Emlak vergisi, DASK, aidat, varsa Değerli Konut Vergisi ve yıllık bakım gideri bir araya geldiğinde konutun gerçek yıllık yükü ortaya çıkar. Bu hesabı kolaylaştırmak için sitemizdeki [maliyet hesaplayıcısını](/maliyet) kullanabilirsiniz. Kendi konutunuza ait bilgileri girerek kalemleri yan yana görebilirsiniz.