Bu rehberde alıcı ve satıcı gözüyle sözleşmeyi, tapudaki kaydı, teslim güvencelerini ve proje kontrolünü sırayla ele alıyoruz. Amacımız imzadan önce hangi soruları sormanız gerektiğini netleştirmek. Metin genel bilgi niteliğindedir ve her işlemin koşulu farklıdır. Bu nedenle imzadan önce avukat ve mali müşavir görüşü almanızı öneririz.
Satış vaadi sözleşmesi, noter ve tapuya şerh
Konut tamamlanmadan tapu devri çoğu zaman yapılmaz. Bu aşamada taraflar genellikle satış vaadi sözleşmesi imzalar. Satıcı bu sözleşmeyle, belirlenen koşullar gerçekleştiğinde taşınmazı devretmeyi vaat eder. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için resmî şekilde, uygulamada noterde düzenlenmesi gerekir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237). Noter dışında yapılmış, yalnızca imzalı bir belge alıcıyı yeterince korumaz.
Sözleşme noterde imzalandıktan sonra tapuya şerh verilmesini isteyin. Şerh, satış vaadinden doğan hakkın tapu kütüğüne işlenmesini sağlar (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 1009). Şerh verilen hak, sonradan kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir. Şerhin geçerlilik süresini ve sona ermesi halinde ne yapılacağını tapu müdürlüğünden teyit edin ve takvime işleyin.
Sözleşmede şu bilgiler açıkça yazılı olmalıdır.
- Blok, kat, daire numarası ve arsa payı.
- Brüt ve net alan değerleri.
- Teslim tarihi ve gecikme hükmü.
- Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı hesap.
- Cayma ve fesih koşulları.
Arsa payı, kat karşılığı, yapı ruhsatı ve iskân
İlk kontrol noktası, projenin hangi arsa üzerinde yapıldığı ve arsanın kime ait olduğudur. Kat karşılığı yapılan projelerde arsa sahibi ile yüklenici arasında ayrı bir sözleşme bulunur. Bu sözleşme hangi bağımsız bölümlerin yükleniciye, hangilerinin arsa sahibine kalacağını gösterir. Yükleniciden daire alıyorsanız, o daireyi satma yetkisinin tapu ve sözleşme belgeleriyle desteklendiğinden emin olun.
Arsa payı, bağımsız bölümün arsa üzerindeki payını gösterir ve tapuda bu pay üzerinden kayıt yapılır. Güncel tapu kaydında ipotek, haciz veya başka bir takyidat olup olmadığına bakın. Arsa payının size ne zaman ve nasıl devredileceği de sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Yapı ruhsatı, projenin yasal dayanağıdır. Ruhsatın alınmış olması inşaatın projeye uygun yürüdüğünü tek başına göstermez, ancak başlangıç kontrolü sayılır. Ruhsattaki bağımsız bölüm sayısı ve nitelikleri ile sözleşmedeki proje birbirini tutmalıdır. Yapı bittiğinde belediye iskân, yani yapı kullanma izni verir. Yapı kullanma izni alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz (3194 sayılı İmar Kanunu md. 30 ve 31). Ön ödemeli konut satışında yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamaz (6502 sayılı Kanun md. 40).
Sözleşmede iskânın kimin sorumluluğunda ve hangi tarihe kadar alınacağı yazılmalıdır. Teslim ile iskân farklı olaylardır. Daireyi anahtarla teslim almak, iskânın alındığı anlamına gelmez.
Teslim tarihi, gecikme hükümleri ve ödeme planı
Teslim tarihi sözleşmede takvim günü olarak, belirsiz ifade kullanılmadan yazılmalıdır. “İnşaat bitiminde” ya da “en kısa sürede” gibi ifadeler bir tarih sayılmaz. Teslimden neyin kastedildiğini de netleştirin. Anahtar teslimi, iskânın alınması ve tapu devri farklı tarihlere denk gelebilir.
Gecikme halinde satıcının yükümlülüğü de sözleşmede yer almalıdır. Çoğu sözleşmede gecikme için cezai şart ya da kira bedeli tazminatı öngörülür. Bu hükmün alıcı ve satıcı için dengeli olup olmadığına bakın. Mücbir sebep tanımının geniş yazılıp yazılmadığı da önemlidir, çünkü her gecikmeyi mücbir sebebe bağlayan bir madde gecikme hükmünü işlevsiz bırakır. Belirli bir süreyi aşan gecikmede sözleşmeden dönme ve ödenen bedelin iadesi hakkının bulunmasını isteyin.
Ödeme planında her taksitin inşaatın hangi aşamasına karşılık geldiğini sorun. Ödemelerin ilerlemeyle uyumlu olması alıcının riskini azaltır. Kur ya da fiyat farkına ilişkin hükümlerin yazılı olup olmadığını da kontrol edin. Her ödemeyi sözleşmede belirtilen hesaba yapın, açıklama kısmına bağımsız bölümü yazın ve dekontları saklayın.
Teminat, banka hesabı ve Taşınmaz Ticareti
Konut tamamlanmadan ödeme alınan satışlarda alıcının parasına ek güvence sağlanıp sağlanmadığını sorun. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun ön ödemeli konut satışına ilişkin bölümü (md. 40-46), sözleşmenin noterde düzenlenmesini ya da tapuya tescilini ve belirli büyüklükteki projelerde bina tamamlama sigortası ya da Bakanlıkça belirlenen diğer teminatın sağlanmasını arar. Teminat verilmişse kapsamını, süresini ve kimin lehine olduğunu belgeden okuyun.
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, konut adedi belirli sayıya ulaşan projelerde bina tamamlama sigortasını ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi ve bağlı kredi gibi teminat yöntemlerinden en az birini sayar. Hangisi söz konusuysa belgenin aslını ve geçerlilik tarihini isteyin. Hakediş sisteminde ödemeler satıcı adına bankada açılan, bloke bir hesaba yatırılır. Hesabın kimin adına açıldığını ve paranın hangi aşamada satıcıya aktarılacağını öğrenin.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre taşınmaz ticareti, satış, pazarlama ve kiralamaya aracılık dahil, işletmesi adına yetki belgesi alan tacirler veya esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılır. İşlemi yürüten emlak ofisinin yetki belgesinin güncel olup olmadığını sorun. Satıcı firmanın ticaret sicil kaydını da ayrıca inceleyin. Belgeyi göstermekten çekinen bir muhatap dikkat edilmesi gereken bir işaret verir.
Teslim sonrası ayıp, ortak alanlar ve m² farkı
Teslim günü dairenin sözleşmeye ve projeye uygunluğunu birlikte kontrol edin. Mümkünse teslimden önce eksikleri listeleyen bir tutanak hazırlayın ve iki tarafın imzalamasını isteyin. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal ederse satılanı kabul etmiş sayılabilir. Gizli ayıp sonradan anlaşılırsa satıcıya hemen bildirilmesi gerekir (6098 sayılı Kanun md. 223). Bildirimi noter aracılığıyla yapmak ispat kolaylığı sağlar.
Ortak alanlar sözleşmede ve projeye ekli belgelerde açıkça tanımlanmalıdır. Otopark, depo, bahçe, havuz ve spor alanı gibi bölümlerin ortak mı yoksa belirli bir daireye bağlı mı olduğu yazılmalıdır. Tanıtım broşüründe görünen bir olanak sözleşmede yer almıyorsa, sonradan talep etmek zorlaşır. Yönetim planının taslağını imzadan önce isteyin. Ortak alanların kullanımı ve giderlerin paylaşımı bu planda belirlenir.
Metrekare konusunda önce satışın brüt mü net alan üzerinden yapıldığını öğrenin. Brüt alan duvar ve ortak alan payını da içerir, bu yüzden net kullanım alanı brüt değerden düşüktür. Teslimde ölçülen alan sözleşmedeki alandan farklı çıkarsa farkın nasıl hesaplanacağı, hangi durumda bedel iadesi ya da ek ödeme yapılacağı ve bir tolerans bulunup bulunmadığı sözleşmede yer almalıdır.
Firma geçmişi ve proje kontrolü
Sözleşmeyi imzalamadan önce firmayı tanımaya zaman ayırın. Daha önce teslim ettiği projeleri yerinde görün, oradaki sakinlerle konuşun ve teslimin zamanında yapılıp yapılmadığını, ortak alanların söz verildiği gibi çıkıp çıkmadığını sorun. Firmanın ticaret sicil kaydını, yetkililerini ve varsa ortaklık yapısını inceleyin.
Proje için de ayrı bir kontrol yapın. Ruhsat bilgisini belediyeden, tapu kaydını tapu müdürlüğünden teyit edin. Firma hakkında dava ve icra kaydı olup olmadığının araştırılmasını bir hukukçudan isteyin. İnşaatı belirli aralıklarla ziyaret edip ilerlemeyi ödeme planıyla karşılaştırın.
Projeden aldığı konutu henüz teslim almadan devretmek isteyenlerin de sözleşmelerini okuması gerekir. Devrin satıcının onayına bağlı olup olmadığı, devir bedeli ve şerhin yeni alıcıya nasıl geçeceği baştan öğrenilmelidir. Bu bilgiler olmadan yapılan bir ön anlaşma taraflar arasında sonradan uyuşmazlık doğurabilir.